居住地についての検討：目黒駅前、上大崎、白金台

・麻布十番に事務所を置くとなると、住居はこのあたりまでにしたい。白金高輪駅近辺と比べて高台であり、利便性も高く、また緑が豊富であるため、できれば、白金台4丁目あたりか上大崎3丁目（花房山）辺りがよい。賃料はどうか。

・白金台駅近辺はスーパーが沢山ある。

★どの株価なら割安か？PERとROAの関係について

銘柄選択の際、企業の実力を測る指標としてROAを重視すべきことは以前に述べた。
では、ROAを基準に銘柄を選択したとして、どのレベルの株価であれば割安と言えるのであろうか。

これについては、直近のROAを用い、直近の一株あたり利益を複利で回したところ、現在のPERでの株価相当の金額を回収できるまで、何年かかるかを算出し て判断すべきである。ざっと計算したところ、好業績銘柄も、低業績銘柄も、概ね7年～10年程度で投資を回収できるように株価が形成されているようだ（これが俗にいう適正株価水準？）。

そうだとすれば、多少業績が悪い銘柄であっても3年～5年で、企業利益によって投資を回収できる（すなわち、株価の上昇と配当の合計額が購入株価に達する）算段が立つ株価であれば、その銘柄は割安、すなわち「買い」であろうし、それ以上 であれば例え好業績銘柄であっても手を出すべきでない。

もっとも、低業績銘柄は、投資を回収した後にも引き続き低業績であるのであれば購入後3年～5年経過後に手放すべきである。そうでないと、投資の回収期間後はその低業績そのものが自らの投資成績となってしまう。ま た、購入後ROAが下降する銘柄も手放すべきである。そのような銘柄ではそもそも3年～5年での投資の回収自体がおぼつかない。

結局、投資すべき銘柄は、今後ROAが継続的に向上することが見込め（自己資本比率を上げながらROEを高める）、かつ、現在の株価が割安、すなわち直近のROAを前提に、3～5年以下で投資が回収できる見込みのあるレベルに放置されているものである。

トレーディングの暫定最新ルール

■１　空売り＋ドテン買い

●発表後1営業日目に値上がりして引ける場合

・対象は経常予想と最終予想が共に赤転の銘柄のみ

・発表後1営業日目に値上がりして引けるものを引成売りで建てる

・9営業日目で売建分を決済して、売建てていた額に決済で上がった利益を加えて買い建てる

・50営業日目で買建分を決済し、手仕舞う

・ 上の条件だと、売りで3％、買いで20％、均して23％/50営業日（約10週間）の利回りと心得る

・23%の利回りで年間5回転させると281%

・売りも買いも、終値ベースで10％の損失が出た時点で、翌日の成行きで損切り決済。

■２　信用買いのみ

●発表後1営業日目に値下がりして引ける場合

・対象は経常予想と最終予想双が共に赤転の銘柄のみ

・発表後7営業日目の後場で引成買いで建てる

・発表後40営業日目で買建分を決済し、手仕舞う

・ 上の条件だと、買いで24％/40営業日（約8週間）の利回りと心得る

・24%の利回りで年間6回転させると364%

・売りも買いも、終値ベースで10％の損失が出た時点で、翌日の成行きで損切り決済。

空売り～ドテン買いに関する検証のための問題設定

■１　最終赤転のみか、経常赤転もか。

■２　初日値上がりで引けたか、値下がりで引けたか。

■３　何営業日目でドテン買いすべきか。

■４　何営業日目で買建分を決済すべきか。

■５　初日値下がりした分を何営業日目かで買い建てた場合、適切な利回りを確保できるか。

■６　初日値上がりした分は買い建てるべきか否か。また買い建てるとして何営業日目か。

■７　貸借銘柄でないものを、買い建てるべきか否か。初日値下がりした分と値上がりした分でリターンの差はどれくらいか。

B/S、P/Lに着目した、空売りによるリスクヘッジについて

リスクヘッジを行いながら、そのリスクヘッジによっても収益を上げる戦略をとる場合、本来は業績予想修正の材料によるトレーディングではなく、基本投資戦略どおり、B/S、P/Lに着目した空売りを仕掛けたい。しかし、業績が悪い銘柄がなぜか高値になっているタイミングを狙いたいものの、このような場合には利益がマイナスになっていることが多いため、PER、ROE、ROAなどが算出されておらず、使いにくい。そこで、空売りの銘柄を探す有力指標としては高PBR銘柄で第一抽出をするのはどうか。

この点についても後日検討。

純利益予想のみの赤転修正と経常利益予想の赤転修正

・理由は不明だが、経常利益が下方修正し、赤字転落した場合には発表後5～10営業日まで株価を下げ、その後上昇に転じて急騰することが多い。

・また、経常利益予想はあまり変わらない、または下方修正してもその幅は小さい場合で、特別損失により純利益予想のみ赤字転落するときは、発表後5～10営業日まで株価は急落し、その後も60営業日位までだらだら下げ続けることが多いようだ。

・この二つについては取り組み方が変わるので、データを集めて検討すること。

時間割

6:00-9:00　　　　　9:00-11:30　　　　　12:30-13:30　　　　　13:30-18:00
月　マーケ・投資　　　　　営業　　　　　　　　　投資　　　　　　　　　営業
火　マーケ・投資　　　　　営業　　　　　　　　　投資　　　　　　　　　営業
水　マーケ・投資　　　　　営業　　　　　　　　　投資　　　　　　　　　営業
木　マーケ・投資　　　　　営業　　　　　　　　　投資　　　　　　　　　営業
金　マーケ・投資　　　　　営業　　　　　　　　　投資　　　　　　　　　営業
土　マーケ・投資　　　投資・雑務 　　　　　読書・映画　 　　　　　　運動
日　　　　　　　　　　　　家族サービス

・移動時間は読書
・事業が軌道に乗ったら転居により通勤時間を短くし、夜は読書の時間にし、昼に投資とマーケティングに専念し、営業は従業員に任せる。
・酒食は良質のものを少量。
・書籍、映画はできるだけ英語で名著、名作に絞って読む。流す音楽も名盤に絞る

居住地についての検討：元麻布、南麻布

・元麻布なら、麻布十番が最寄。

・南麻布に住むとなれば、最寄駅は麻布十番か広尾。もっとも都心なので自転車通勤も可能か。

・会社は港区内にとどまれる。東麻布（麻布十番）あたりに会社をおいても家賃は安くできるか。法務局も近いし、大江戸線で浜松町や新宿に、南北線で目黒、飯田橋、四谷、駒込に出やすいので意外と交通の便は良いかも。

・南麻布で2LDK、60㎡以上、築20年以内だと、安いもので15万～20万、高いときりがないという感じ。でも、普通に高級分譲マンションの程度の良いもので2LDK、65㎡位のものが、管理費込みで19万円位でも十分にある。

・3LDKだと20万円～という感じ。

・都立広尾図書館、有栖川宮記念恩賜公園の近くの高台に住めて、この程度であれば、変に目黒や世田谷で2,3万円安いところに住むよりも、実はトータルコストとしては安いかも。

・もっとも標高が高いのは麻布高校南側、仙台坂上、有栖川宮記念公園北東部の三角地帯。
このエリアだと広尾まで徒歩7～8分、麻布十番まで徒歩15分、ちぃばすで広尾駅にも麻布十番駅にもいける。

・賃貸で、かつ車を持たないというのがミソ。


※2012/1/31追記

・しかし、色々調べると、南麻布の3丁目、5丁目辺りの高台で、ある程度眺望のよい築20年以下のマンションなら、65㎡程度でも30万以上する。ちょっと高過ぎる。それなら、駅スグの事務所を借り、南北線で洗足か大岡山あたりまで通勤する方が、ずっとゆったりとした生活ができ、車を持つこともでき、豊かな生活が送れるのではないか？車通勤してもよいし。

・但し、南北線であれば、南麻布よりは白金高輪、白金台、目黒の方が安い（20万あれば何とかそれなりのところがみつかり得る）ので、そのあたりで住居を探すのもよいかも。何も歩き通勤にこだわる必要なし。普段は電アシの自転車で、雨なら電車で帰れるというのも魅力的。

居住地についての検討：大井町線沿いの世田谷

・等々力渓谷脇の、多摩川へ向かう南向き斜面の住宅街は素晴らしい。第三京浜入口も近く、目黒通り沿いなので目黒まで車通勤20分（8km）なら楽か。

居住地につていの検討：目黒北部、世田谷東部（井の頭線南部、田園都市線東部）

・駒沢公園北側も相当良い。大病院と公園がすぐ近くで駅も徒歩8分圏内。高速入口もすぐ。

・駒場もスーパーはないが、歩いてみる価値あり。
　また、バスも充実している。4・5丁目をはさんだ2つの通りに、何と5系統のバスが運行されているのだ。特に代々木公園沿いを通って渋谷・新宿の2大ターミナル駅を結ぶ「宿51系統」は、買い物にたいへん重宝する「足」である。

居住地についての検討：代々木公園西側地区

どうせ山手線沿線近くに住むなら、日常の休みの日のレクリエーションまで考え、代々木公園西側（代々木4丁目、5丁目）の代々木 公園を借景にできる物件に住み、原宿か新宿に事務所を構えるのも魅力的。代々木公園内を歩いて通勤できる。中古マンションであれば1億出せば相当なものが 買える。

・代々木4・5丁目は高台で代々木公園を借景にできる高級住宅街。足回りには、2つの選択肢がある。便利なコースと楽なコースである。但し、年間7か月は夜は5時に閉門。夏は8時閉門。朝は年中5時開聞。
　便利なコース：最寄りの駅は小田急線の参宮橋か代々木八幡、千代田線の代々木公園駅。甲州街道よりの地域は京王線の初台も使える。これらの駅を使えば、通勤、通学の足は至便である。
　楽なコース：参宮橋、代々木八幡から下り線に乗り、代々木上原で始発の千代田線に乗り換えるのだ。こうすれば朝のラッシュ時でも、すべて座ったまま都心へ向かうことができるのである。周辺住民の特権的裏ワザである。
　代々木5丁目で良いのは、ブラジル大使館の通りと代々木八幡の南側のみ。後者はかなり利便性が高く、環境も良い？千代田線代々木公園駅が使えるため、都心に出やすい。西参道を通るバスは渋滞なしで渋谷まで10分（参宮橋からも乗れるか）。
　代々木5丁目、代々木八幡最寄駅で75㎡の3LDKが、2011年10月現在で18万～20万程度。
　参宮橋ベースの生活にして、新宿か原宿に会社を置くというのも一手。新宿なら自転車通勤もよいかも。
　都心で空気がよくなく、窓もあまり明けないのであればかえって高層マンションもよいかも。
　参宮橋から原宿に通勤する方が、西門から通勤するよりもホームレス地域を通らずに済み、治安上好ましい。
　参宮橋からだと明治神宮の西参道をとって歩き通勤ができる。但し、朝のみ。自転車なら代々木公園を通ればよいか。電車なら新宿経由。公園外を歩くなら30分くらい？
　　※開門 閉門
　　　1月 6:40―16:20
　　　2月 6:20―16:50
　　　3月 5:40―17:20
　　　4月 5:10―17:50
　　　5月 5:00―18:10
　　　6月 5:00―18:30
　　　7月 5:00―18:20
　　　8月 5:00―18:00
　　　9月 5:20―17:20
　　　10月5:40―16:40
　　　11月6:10―16:10
　　　12月6:40―16:00
　代々木4丁目のドエルアルス代々木参宮橋90㎡が2011年10月現在、賃料27万円。
　代々木に住むなら、公園が見える部屋でないと意味半減？でも休日に代々木公園、明治神宮、表参道や新宿を散策できるのは非常に多きメリット。通勤は自転車もよいか。
　山手通りや首都高新宿線が近過ぎ、空気が悪いことと、代々木公園のホームレス密集をどう考えるか。

・代々木上原の大山町、上原2丁目・3丁目（東大の北側あたり）、西原2丁目・3丁目あたりも高級住宅街。

居住地についての検討：目黒線沿線各所（小山、洗足、碑文谷、大岡山、目黒、上大崎、田園調布等）

・ビジネスの拠点はやはり目黒よりは渋谷の方が優れているであろうから、実働部隊は渋谷、投資会社は自由が丘、自宅は多摩川あたりが最も良いか。

・目黒最寄駅の港区白金に会社を移転し、大岡山に転居する。大岡山で良い土地が出たら、会社でRCの賃貸マンションを建てる（またはできれば一棟ものを買 う。）最上階の3LDK分は会社の寮にして自宅にする。他は1ルームで東工大生、慶應生、昭和大生に貸す。理系学生が使いやすい仕様にする。東工大、昭和 大の学生は院まで含めると6年住む可能性が高い。慶應や昭和大にも営業をかける。若く、才能のある人材の支援をし、会社への登用も考える。

・大岡山近辺なら20万円以下で駐車場付戸建3LDKもありうる。

・会社の財務基盤が安定して来たら、住宅相場の悪い時期に、個人でローンを組んで、目黒駅前～白金台あたりの50㎡前後の割安2LDKマンションを購入 し、会社に賃貸する。会社はそこにタイルカーペットを張り、事務所とする。そうすることで個人の資産形成、住宅ローンや住宅ローン控除の利用、ローンの経 費化、賃料の圧縮を同時に達成できる。個人所有なので老後はそこに住んで下丸子を賃貸に出せばよい。従って、住居を3LDKにする必要が出た場合は賃貸住 宅にすべきであり、購入してローン枠を狭めてはいけない。3LDKの必要がなくなったら、もう少し目黒寄りの2LDKに転居し、老後に購入物件に移転する までの時間をそこで過ごせば職住近接の環境も得られる。

・小山7丁目、荏原7丁目、旗の台6丁目あたりは素晴らしい高台の住宅地。洗足～大岡山までで済むのが最も住み心地が良いか。この地域で周囲の住宅と同様 の100坪以上の一戸建てを買うと、総額で2億は下らない。維持も大変なので、結局住みやすいサイズのマンションを中古で買うか、賃貸で住むのがよいか。 仕様のいい築20年の100平米のマンションであれば、低層でも7000万あれば買えるのでは？但し、マンションであれば、意外と目黒駅最寄りの上大崎で も5000万円台で100平米が買えることも多いので、利便性も資産性も賃貸の容易性もそちらの方が高いか。いっそのこと、会社も自宅も目黒駅近辺にする のが最も合理的？

・碑文谷3丁目、4丁目あたり（サレジオ協会のあたり）は、学芸大学、都立大学、洗足各駅から徒歩なら15分かかるが、バスの便が非常に良い。2分～5分おき、夜遅くまで目黒駅行の循環バスが走り（http://www.tokyubus.co.jp/jikoku/dia/timechart/663101_1_173580103_0.pdf）、洗足や大森駅、井の頭線の新代田にもバスで行ける。ダイエー碑文谷店もすぐ近くであり、高速の入り口も近い。家賃水準は60㎡の2LDKで15万～20万位か。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%A2%91%E6%96%87%E8%B0%B7

・南麻布の中古マンションか碑文谷の戸建か迷っています
http://okwave.jp/qa/q4683504.html

居住地についての検討：田園調布1丁目

・やっぱり田園調布1丁目、せせらぎ公園北側あたりの高台は最高。3LDK80㎡の新築マンションなら7000万～9000万程度。

・せせらぎ公園の北面の希少地であれば、土地が出たら現金で買い（50坪1億5千万程度？）、2階住宅、１階賃貸マンションを建てればよい。自宅面積が2 分の1以上であれば個人用の住宅ローンが組める。建物だけならフルローンで経営すればよいか。…いや、やはり「持つリスク」は過大過ぎる。これからは明ら かに借り手市場。毎月赤字が出る可能性の方が高い。有価証券を買うべき。

・どうしても買いたいなら、都心高級住宅地のマンションか、銀座の商業地のビル。

居住地についての検討：吉祥寺

・吉祥寺駅南側～井の頭公園南側に住み、井の頭線で渋谷に通勤すれば、急行で20分弱。住環境は素晴らしい。井の頭4丁目あたりが良い？公園を通って通勤しても徒歩5～6分ではないか。但し家賃相場は無駄に高い。
・でも吉祥寺に行くのなら、自由が丘に住めばいいのでは？という素朴な疑問もある。

居住地についての検討：会社を千代田区皇居北側においた場合

会社は御茶ノ水の千代田区側で家は文京区（小日向、小石川）がよいか。護国寺の西側は目白台、関口。東側あたりは激安で緑が多く静か。茗荷谷～御茶ノ水は 6分。護国寺～飯田橋まで6分、麹町まで10分。フォーシーズンホテルから羽田、成田までのリムジンバスあり。茗荷谷（小日向2、小石川）に住んで会社は 水道橋~御茶ノ水~東京~銀座という手もあるか。茗荷谷は丘の上、護国寺は谷で自宅に帰るまでに坂を上る。子が家を出たら都心の2LDKのマンションに住 み変える。車は持たず、全てレンタカーかカーシェアリングにする。武蔵小山～大岡山の範囲または久が原の住環境の良い立地で、駐車場付の3LDK、賃貸戸 建に引っ越す。または場所にこだわらず条件重視で検索してその中から場所を選ぶ（むしろこっちの方が広いところに住めそう）。

・結局、職住近接、身の丈の広さ、キャピタルゲインの可能性、将来の賃貸の容易性すべてを満たすのは、都心の超一等地（南麻布、赤坂、広尾、番町、愛宕山 など）のパークビューの2LDK～3SLDK物件しかないのかも。70㎡の中古なら、8000万あれば買える。緑地率の高いのは皇居～赤坂御料地～新宿御 苑～国立競技場・外苑～代々木公園・明治神宮のラインのみ。

・とりあえず、会社で一番町か三番町のパークビュー物件を現金買いする→本店を移転し、持ち株会社化＋資産管理会社化する。→実働部隊を分社化し、赤坂見附に子会社の本店を置く→自宅を引っ越す。

・いや、そんな金があるのなら、もっと利回りの大きいビジネスに資本投下すべき。住むのなら賃貸で寮にするのが良い。

・しかし、三番町あたりの物件は、相当に高い賃料で流通している。買っても利回り高い？しかし、半蔵門付近は新宿通りや246、首都高があり、渋滞が多く、空気が相当悪い。大気汚染物質は皇居周辺では三宅坂付近が最も高いという調査結果あり。

・買わないのなら、なにも番町に住む必要がない。渋谷で働いて、自由が丘にでも住めばよい。いや、案外自由が丘や世田谷の方が賃料は高かったりする。地価と賃料は比例しない。

・赤坂見附が自宅最寄り駅であれば、会社は新橋でも赤坂でも銀座でも東京でも新宿でも渋谷でも問題なし。番町であれば赤坂見附と市ヶ谷、九段下が徒歩圏。一番町、三番町、九段南、麹町のパークビュー物件は買い。中古なら意外と安い。

居住地についての検討：職住近接を実現するために

・職場に近く、通勤時間が短いこと。（仕事時間と家族と過ごす時間双方の確保、収入の向上からの要請）

・できれば歩きか自転車通勤ができること（自分の健康維持からの要請）

・高台で湿気が少なく、部屋から緑が見える環境の良い部屋であること。（家族の健康維持からの要請）

・できれば3LDKで20万円以下であること。（資産形成戦略からの要請）

・娯楽やイベントが身近にあり、休日の散歩が楽しくなること（家族と過ごす時間の質の向上からの要請）。　

・自分で不動産を買うなら、収益性の高い物件にし、住むのは住環境、利便性の高い賃貸マンションの上層階にする。収益性の高い物件は往々にして下町である。また、持つリスクや住み替えの必要性についてのリスクも考えると、住居は賃貸がすぐれている。但し、融資枠を効果的に使うために、賃貸住まいをするのなら、インカム、キャピタル両ゲインを取りうる物件を個人で買い、運用すること。医学部や理系大学のそばに見栄えだけ良い安普請のワンルームの一棟もの中古物件を買うのが良い？住宅ローンは使えない？

・住んでみて余程気に入れば、近くで良い物件が出たときに買えばよい。賃貸なら、少々古くても気にせず良い立地に入居できる。

・子が中学校に上がるタイミングで都心の職場と学校に近い2LDKか3LDKのマンションに引っ越す。

・資金も重要。会社の収入でできるだけ現金を作り、4億以下の一棟ものマンションを買う。寮として住みながら賃貸収入を得る。人気のある場所で。そこでノウハウを作れれば不 動産所有ビジネスもできるか。必ずインカムゲイン、キャピタルゲイン共にとれる案件を探すこと。ホールディングカンパニーは不動産部門と株式部門を作るの が良いか。

・会社－住居のシミュレーション
新橋・内幸町・銀座8－白金台、目黒、高輪台、武蔵小山、洗足、大岡山、大森山王、駒込・巣鴨・千石（本駒込６）、春日（小石川、西片）、青山一丁目（南青山）
日比谷・有楽町－代々木
渋谷－代官山、井の頭線沿い、目黒、都立大学、自由が丘近辺
目黒－目黒、武蔵小山、洗足、大岡山

・直下型地震にも耐えられる、国分寺崖線上のSRC低層マンションに賃貸で入るか、RCの自宅を建てる。

・次に立てる家の立地候補→土地50坪、建物面積120平米、3SLDK、車庫2台分付（予算2億　※2億が純資産の1割になるのは純資産20億の段 階）。相場の悪いときにすかさず現金買いできるように、十分に準備しておくこと。買うなら山王、大岡山（洗足池桜山の1億程度の低層マンション）※1億程 度で良い場所に家を建てると、3階建てになる。プライバシー、階段、価格の点からもマンションの方が住みやすいか。
：１、三番町あたりに住んで会社を四谷と麹町の間の六番町あたりにおく。事務所の賃料は安く、街の雰囲気はよい。１、渋谷区広尾、東（賃貸相場は案外安い）、１、青山一丁目、外苑前、１、洗足～旗の台の間（小山六丁目）、雪が谷（始発）、２小山台（林試の森公園至近）
近くにある病院は、１横浜労災病院、１東急病院、２昭和大病院、３昭和大病院、４松井・木村・池上総合病院、
※新横浜は10年後に目黒線、相鉄線が直通する。新幹線通勤で東京まで18分。目黒線直通後は40分。羽田までバス35分。駅徒歩5分圏内のマンション に賃貸で済むのがベストか。東京までの新幹線定期代は1か月46310円。新横浜徒歩10分なら小机至近の方がよいか。但し横浜線はすぐには来ない。第三 京浜港北までも近い。駅南側は山で緑も多い。家賃も安めかも。スーパーは駅の中にある。
※または考え方を変え、門前仲町、清澄白川あたりの都心すぐの立地の賃貸マンションに入る。大江戸線で新橋も近く、東西線、半蔵門線で大手町も近い。月 3回の縁日でにぎやかであり、スーパーなども多い。病院は聖路加国際が1km強。但し、騒音と排ガスに注意。首都高から離れた方がよいか。
※新橋最寄りの銀座八丁目を会社の位置とし、そこから地下鉄で通える範囲を網羅的に考える。港区、文京区も検討。
※本当の都心であれば、徒歩10分でも問題ない。赤羽橋近辺や三田あたりだと家賃も低目か。東麻布、芝、芝浦なら相当に家賃は安い。
※都心なら、家族のことを考えれば、静かな高台の住宅地が好ましい、三田、高輪台、白金台、谷中、千駄木、西日暮里（谷中）、南麻布、麻布台、南青山、 広尾→特に谷中・田端はねらい目。高台で緑も寺院も多く上野公園は至近で、大病院も豊富、都内有数の文教地区な上、家賃水準も城南より安い。このあたりに 住んで車を手放し、レンタカーやカーシェアリング、タクシー、３輪原付を用いるスタンスにするのも、子供がある程度大きくなったらよいか。
※小学校への入学か、中学校への入学を機に家賃20万円程度の賃貸に引っ越して、賃料を経費化することが望ましい。給与は1200万円程度にして、役員 社宅に住んだ上で（実質収入は1500万円相当）、会社の利益がROEで30％を出せる程度にまわすことを当面の目標にするべき。           
※新宿をベースに考えると、通勤時に座れる駅で環境がよい場所として、三鷹がある。渋谷ベースなら富士見ヶ丘。
※閑静な住宅街は建蔽率、容積率の低さに注意する。
※坂道の多いところでも、電動アシスト自転車があれば問題なし。都心に住んで自転車通勤もありか。これなら駅まで遠くとも問題なし。但し雨の日はちょっとつらいか。また、危険だし、排ガスをかなり吸う。

住宅としてマンションを購入してはいけない理由

http://unkar.org/r/estate/1230978393
http://d.hatena.ne.jp/Lhankor_Mhy/20070612/1181656095
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1352424688

・よって都心に住みたいなら、マンションを借りる。

・買うのなら土地付き一棟ものマンションまたは立地の良いオフィスビルを土地付きで買い、運用する。

・リスクを嫌うなら、不動産相場の悪い時に、REITを購入。

・ちょっと田舎の広い家に住みたくなったら、とりあえず賃貸でそこに住み、そこが気に入ってから土地付きの古屋を土地価格に近い価格で買ってリフォームして住む。

信用取引の取り組み方に対するアイデアのシミュレーション1

※下記いずれの方法でも10%の損失が出た時点で損切りする。 
※2012/1/18現在の集計データによる

■１　赤転予想発表の翌営業日の寄付で寄成の売りと買いを同額建てた場合

・初日に下がれば、売り建て分を引成で決済し利益確定（平均2.7%の利益）。
買建分は40営業日目に決済（平均4.4%の利益）。
・初日に上がれば（または動きなしなら）、売り建て分を9営業日の引成で決済（平均1.7%の利益）。
買建分は40営業日目に決済（平均12.2%の利益）


■２　赤転予想発表の翌営業日に始値に対して値上がりした時だけ引成で売り建て、5営業日目にどの銘柄も必ずドテン買いし、40営業日目に引成決済した場合

・売り建て分（平均2.2%の利益）
・買い建て分（平均12.8%の利益）
・計14.7%


■３　赤転予想発表の翌営業日に始値に対して値上がりした時だけ引成で売り建て、6営業日目にどの銘柄も必ずドテン買いし、40営業日目に引成決済した場合

・売り建て分（平均2.2%の利益）
・買い建て分（平均12.8%の利益）
・計14.7%


■４　赤転予想発表の翌営業日に始値に対して値上がりした時だけ引成で売り建て、10営業日目にどの銘柄も必ずドテン買いし、40営業日目に引成決済した場合

・売り建て分（平均2.4%の利益/10営業日）
・買い建て分（平均13.2%の利益/30営業日）
 ・計15.6%/40営業日

※ドテン買いの時期は、10営業日目に限らず、それより前に3営業日続けて売値よりも高い価格で価格が上昇し続け、損失が拡大した場合はその時点で行った方が良い。再び下げて売りで勝てる見込みは少ない。売りで利益が出ているときは10営業日目まで待ち、必ず10営業日目の引成で決済する。


■５　赤転予想発表の翌営業日に値下がりしたものを発表後10営業日目に引成で買い、40営業日目に引成決済した場合

・買い建て分（平均17.5%の利益/30営業日）

※その時点で1営業日目の終値よりも上がっていても下がっていても買ってよい。それによる傾向は今のところ見当たらない。
※参考：赤転予想は発表の翌営業日に値下がりしたものをその日の引成りで買い建て場合（平均12.8%の利益）、5営業日目に引成で買い建てた場合（16.6%の利益）


■６　赤転予想発表の翌営業日に値上がりまたは同額であったもののみ引成で買い、40営業日目に引成決済した場合

・買い建て分（平均8.4%の利益）


■７　売り建てで5営業日目終値で利益をだしたもの（値下がりしたもの）、損失を出したもの（＝値上がりしてしまったもの）のみをそれぞれドテン買いした場合の40日後の利回り。

・利益を出したもののみを買い建てた場合（平均13.6%の利回り）
・損失を出したものを買い建てた場合（平均10.5%の利回り）
※区別しなかった場合、平均利回り12.8%
→よって、ここについては区別の必要はない。むしろ、売り建てで損失を出したものを取り返すことができなくなるので、買い建てた方がよい。


■８　売り建てで10営業日目終値で利益をだしたもの（値下がりしたもの）、損失を出したもの（＝値上がりしてしまったもの）のみをそれぞれドテン買いした場合の40日後の利回り。

・利益を出したもののみを買い建てた場合（平均10.8%の利回り）
・損失を出したものを買い建てた場合（平均18%の利回り）
※区別しなかった場合、平均利回り13.2%
→よって、ここについては区別の必要はない。



★結論：現段階では、時間コストと利回りを考慮し、■４と■５を併用する

赤転銘柄の売り→ドテン買いについて

・空売りは　勝っても負けても　ドテン買い

・売って2パーで 　買ったら12　行ってこいなら14パー

・2か月あたり14パー　6回まわして 　約2倍

・売りは9営業日目に決済した方が良い？データをもっと集めること。
・買いは赤転発表後40営業日目（約2か月後）の引けで必ず決済。

不動産投資に決して手を出してはいけない理由

・株式は拡大再生産によってインカムゲインが安定的向上し、内部留保＋複利の力による資産価値の加速度的な向上が見込めるため、キャピタルゲインも期待できる。

・不動産はそれそのものから価値を生まず、また特に建物は古くなるにしたがってキャッシュフローを減らし、経費を増やすので、投資額さえ回収できない可能性が強い（インカムゲインが逓減する）上、築年数の経過により、ほぼ間違いなくキャピタルロスを発生させる。

この根源的な性質の違いを考えるだけでも、不動産は危険な投資対象であるというべきだ。決して手を出すべきではない。

★業績予想の下方修正銘柄の空売り方法

・コンセプトは、「経営の悪い会社を高値で売る」につきる（但しショートで）。

・銘柄は、前に記したとおり、期末または中間の、経常利益の赤字転落があったものに限る。経常利益は赤転しておらず、何らかの理由で特別損失が発生し、純利益のみが赤転したものには手を出さない。

・取引時間中の発表、大引け後の発表を問わず、翌営業日の始値と終値を観察し、後者が高値である場合に、引成で発注。下方修正するような経営の質の悪い会社の株は本来なら下方修正発表前の高値で売りたいところであるが、それは無理なので、翌日パニック売りで下がりすぎたものをその価格で売ることを避ける意味で、発表翌営業日に反騰したものまたは始値と終値が同じであったもののみに限り、その価格で売る。

・理由のいかんを問わず、5営業日目の引成で必ず決済する。

・終値で5%の損失が出たら翌日の寄りで強制決済。

・ある程度の利幅を確保してから決済しないと、引成で決済した時に思わぬ高値で約定し、損失を出す恐れがあるし、「勝ち」のときの利幅をできるだけ大きくして平均リターンを上げる必要があるので、利益を小出しにして積み重ねていくよりもトータルでの利回りが小さくなると思っても、5営業日待つ。それ以上もっていても下落率は大したことがなく、むしろリスクが増えるだけなので、必ず5営業日で決済する。平均リターンは3%程度と認識する（概ね1週間で3%の感覚。）。

・最も大事なのは銘柄の選定と売建のタイミング。特に、下方修正発表翌営業日に値上がりして高値で引けたものに照準を絞ることが最も大事。

・この基準に沿うものは、概ね月に3～5銘柄出てくる。これに対して、1本の投資は売建後10営業日（2週間）で決済するので、1本の売建は投資総額の50%とする（自己資本の100%×2回転÷4銘柄）。

住居、生活についての方針

・結局のところ、住居は、車や書棚、書斎などのモノを持たずに快適に暮らせる都会で、適正なサイズの快適なマンションを「借り」、資産の大半は金融資産で運用するのがよい。リスクヘッジは資産の種類を分散させるのではなく、金融資産の買いと売りを建てることにより行うべき。

・住宅を「借り」るべきなのは、そもそも住宅は減価することが宿命づけられている資産であるし、持つことそのものによるコストやリスクも大きい上、土地に人生が縛られるという決定的なビハインドを持つ。

・それでもどうしても不動産が買いたくなったら、不動産相場が最悪の時期に、都心オフィス特化型REITを買う。

住居について

・住宅取得に関する税控除が終了した直後の2016年頃（子は8歳、5歳）に賃貸マンションに引っ越す。60㎡～70㎡、築20年以下であれば、池上線、大井町線、多摩川線あたりなら13万円台で借りられる。子2人なら2LDKで十分。目黒線なら武蔵小杉か大岡山あたりが安目か。

・新居で重視すべきは、日当たり、通風、騒音、地域の環境（日常の買い物、土地の高低）、賃料、駅徒歩10分以内、通勤のしやすさ。

・意外と都心が安いこともあるので、山手線の内側も念のため検索対象に加えておくこと。

・その時期になれば車が8年になるので、一旦手放し、タクシーとレンタカー、カーシェアリングの利用で様子を見る。

・今の家は、15万9千円で貸しに出し、多少のディスカウントも考える。住宅ローンの利率が上がっても、14万9千円/月以上になることは当分ないであろうと予測すると、更新料を見込んだ貸出賃料の最低ラインは14万3千円。但し、空室リスクを考えると、やはり14万9千円を最低ラインと見るべきであろう。